Как снять хороший офис от собственника и в каких случаях обман? Советы

В самом начале поиска, прежде чем начать предпринимать какие-либо активные действия, определитесь с тем, что конкретно Вам нужно, и что предстоит искать. Выбор помещения зависит от многих факторов, к которым относятся и платежеспособность предпринимателя, особенности бизнеса, статус клиентов и др.

Поможет в этом разобраться и соответствующий анализ рынка. Изучите все возможные предложения и наиболее подходящие Вам, постарайтесь примерно определить бюджет, который готовы выделить на аренду, с учетом существующих предложений.

Существует несколько причин, почему снимать помещение гораздо выгоднее, чем сразу покупать аналогичное:

• Так, например, выбрав офис в достаточно престижном районе, через несколько лет Вы рискуете обнаружить, что район стал не таким уж престижным и дальнейшее расположение офиса в нем – нецелесообразно, в таком случае и сдать в аренду помещение будет тоже проблематично;
• С годами также могут появиться новые более интересные предложения:бизнес – центры, деловые центры, многие помещения освободятся, поскольку крупные фирмы наверняка будут изменять свою локацию;
• Кроме того, как один из собственников помещений в здании Вы будете нести ответственность за содержание основного здания, если же Вы выступаете в качестве арендатора, этот вопрос и дополнительные расходы Вас не затронут.

Однако, в некоторых случаях, например, если Вы планируете снять офис на очень длительный срок и Вам не слишком важно его месторасположение – лучше все-таки совершить покупку. Если Ваша компания не готова к такой крупной инвестиции, Вы можете воспользоваться кредитными средствами.

Выбор помещения для работы

Перед тем, как начать искать помещение, нужно определиться с основными критериями его выбора. Так, самое значительное влияние оказывают месторасположение офиса, размеры и категория, к которой он относится. Конечно же, ключевым фактором, который окажет влияние на все остальные, будут являться Ваши финансовые возможности как арендатора.

Месторасположение

Чтобы выбрать наиболее удачное месторасположение для офиса, определитесь с тем, какие самые важные функции он должен выполнять. Если Ваш бизнес связан с обслуживанием большого количества клиентов, то и аренда офиса будет более уместна ближе к центру города на оживленной улице.

Не забывайте о том, что рядом должны быть остановки транспорта, желательно – нескольких его видов, метро. Парковочные места будут дополнительным плюсом. Многое также будет зависеть от статуса клиентов и других лиц, которые будут посещать Вашу компанию.

Важных клиентов, бизнес – партнеров, лучше всего приглашать в элитные бизнес- центры, фирмам же оказывающим бытовые услуги выбирать такое месторасположение крайне нецелесообразно.

Если офис нужен только для внутренних нужд и работы персонала, выбирать центральные районы и места с большой пропускной способностью просто нет смысла: Вы потратитесь на аренду, однако, влияния на прибыль Вашей компании это не окажет.

В таком случае можно рассмотреть спальные районы и небольшие офисы на первых этажах жилых домов. Однако, не забудьте посчитать возможные издержки, если офис находится в слишком труднодоступном месте, вероятнее всего придется организовать доставку сотрудников к месту работы и домой.

Категория и размеры офиса

Что касается класса офиса, то в нашей стране, в отличие от западных, он зависит не от престижности и уровня здания, а от внутреннего ремонта и состояния самого помещения. Таким образом, в одном здании могут располагаться и офисы класса С, и более престижные офисы класса B.

Однако, в некоторых случаях, даже профессионалам не под силу определить, к какому из классов можно отнести недвижимость. Лучше всего, опять же ориентироваться на функции фирмы и потребности клиентов.

Размеры офиса должны напрямую зависеть от количества сотрудников, которые будут в нем постоянно находиться и количества клиентов, которые потенциально будут посещать офис ежедневно.

Очень маленький офис, заставленный столами и кишащий людьми – будет вызывать сильное психологическое напряжение, как у сотрудников, так и у посетителей, однако, и наличие излишнего свободного места – нецелесообразно.

Аренда офиса без посредников?

Как уже говорилось выше, аренда офиса связана с определенными рисками, как для арендатора, так и для арендодателя.

Вам необходимо подготовиться к тому, что чтобы снять офис без посредников,  понадобится достаточно много свободного времени, которое придется уделить поиску подходящих вариантов, телефонным переговорам, просмотрам подходящих помещений.

При этом, Вы должны очень хорошо ориентироваться на рынке недвижимости в целом, постоянно отслеживать изменения, появление новых вариантов для аренды. Кроме того, чтобы провести сделку грамотно с юридической точки зрения, Вам нужно разбираться и хорошо ориентироваться в законодательстве и составлении различных документов, которые без сомнений Вам пригодятся, чтобы снять офис.

Многие владельцы компаний для того, чтобы минимизировать риски, а также освободить свое время, прибегают к помощи агентств недвижимости, которые полностью сопровождают сделку.

Грамотные специалисты (риелторы), хорошо разбирающиеся в рынке, смогут подобрать для Вас наиболее подходящие варианты, проверить добросовестность арендодателя, юридическую чистоту помещения, правильно составят документы: договор, акт приема – передачи, и будут сопровождать Вас на всех этапах вплоть до заключения договора и передачи денег и помещения.

Самое важное, что нужно учесть, если Вы планируете доверить аренду офисов в Кемерово агентству недвижимости – это его репутация.

Убедитесь, что Вам окажут полный спектр услуг, ознакомьтесь с отзывами о работе специалистов, узнайте, как долго существует агентство.Важнейшим моментом является – составить точные требования, которые Вы предъявляете к офису, чтобы или вы сами или агентство недвижимости ориентировались в нужном направлении при поиске подходящих вариантов.

Заключение договора

Заключение договора – один из важнейших этапов от его юридической грамотности будут зависеть Ваши дальнейшие нормальные взаимоотношения с арендодателем.

Первое, на что следует обратить внимание – это наличие в договоре полного описания предмета договора – т.е. должно быть полностью описано помещение от собственника, которое Вы арендуете.  В договоре необходимо указать точный адрес, приложить к нему кадастровый план и регистрационные данные из ЕГРП.

Договор должен содержать такие сведения, которые помогут определенно установить объект, который сдается в аренду. Иначе, сделка будет считаться недействительной, и не повлечет никаких юридических последствий.Обратите внимание на то, что сдать  офисные помещения в аренду может только собственник. Поэтому, прежде чем заключить договор Вы должны убедиться, действительно ли арендодатель является собственником. Сделать это можно ознакомившись с документами Росреестра, выпиской из ЕГРП или  технической документацией из БТИ.

Если вы имеете дело с субарендой, помимо прав собственника, уточните наличие возможности у арендатора сдавать помещение в аренду. Возможность субаренды обычно закрепляется одним из пунктов договора аренды.

Представитель компании – арендодателя должен обладать полномочиями по заключению подобных сделок, обычно такими полномочиями наделяет приказ. Если представитель осуществляет деятельность по доверенности, к договору аренды необходимо приложить её копию.

Другими пунктами договора, которые также стоит проверить, будут являться коридорный коэффициент, который представляет собой плату за места общего пользования и дополнительные услуги, такие как парковка, охрана и др.

Такие расходы могут достаточно существенными и обычно указываются в договоре как отдельный пункт, или выражаются в виде коэффициента. Если арендодатель не указывает этих расходов отдельно, а просто повышает арендную стоимость – подписывать такой договор не стоит.

Кроме того, проследите, чтобы реальные размеры помещения и размеры, указанные в договоре и технической документации совпадали. Часто бывают случаи, когда за счет перепланировки, не зафиксированной в документах, фактическая площадь помещения уменьшается, а арендодатель завышает площадь в договоре.

Договор также будет считаться не заключенным, если в нем не указана сумма и форма оплаты за помещение. В некоторых случаях, указывается сумма за все помещение, в других – стоимость единицы площади, например цена за квадратный метр.

В настоящее время, в соответствии с законодательством, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке повышать сумму арендных платежей. Поэтому в договоре лучше всего прописать, как и на каких условиях это будет происходить. Например, по обоюдному согласию арендодателя и арендатора, не чаще 1 раза в год.